如何看待房地产税改革试点？

思想碰撞

今天的话题是：对房地产税事件看法。

一、求是杂志文章发布后仅一周时间，人大常委会就初步出台房地产税相关决定，超出市场预期

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。该决定的要点包括：

1、征税对象：试点地区的居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。

2、办法细则：房地产税试点具体办法由国务院制定，具体实施细则由试点地区人民政府制定（也就是说实际税率及免征情况其实由各个地方根据情况进行确定）。目前，具体细则尚未确定。

3、试点地区：具体试点地区尚未确定，后续由国务院按照稳妥原则，统筹确定试点地区

4、试点期限：期限为五年，自国务院试点办法印发之日开始算起。

过去几年，关于国家要出台房地产税的声音一直存在，但由于许多方面的原因推进进度一直较为缓慢。本次求是杂志文章发布后仅一周时间，人大常委会就初步出台了相关决定，超出市场预期。

二、房地产税相关事件及时间线梳理

早在2011年，上海、重庆就率先开展了房地产税试点工作，但影响相对有限，对房价的影响也不明显。主要原因在于，2011年的试点征税范围小，税率偏低。其中，征税范围方面，上海不涉及存量房，而重庆虽涉及存量房，但只针对高档住房；税率方面，上海为0.4%、0.6%（两档），重庆为0.5%、1%、1.2%（三档）。

预计本次试点是在上海、重庆试点工作方案的基础上，增加试点地区，扩大征税范围（2011年的试点豁免太多，这次会减少豁免），税率不会有较大幅度的提高，维持相对低位的可能性较大。

假设后续试点按照上海市目前的征收标准，按目前均价6万元计算，套均100平米，套均市值约600万，按6折评估且0.5%征收的话，每月约缴纳房地产税1200元，一年约1.8万元。房地产税仅占房屋总价值的0.3%。

三、房地产税潜在影响分析

本次房地产税改革试点决定的潜在影响主要有以下几点：

1、对房价的影响：稳定楼市预期，抑制房价，整体中性偏消极，但是房价不会出现大幅下跌。

自从“房住不炒”首次提出以来，近几年国家出台多种监管政策，主要目的就是抑制房价过快上涨。但去年以来，部分热门城市房价仍出现过热。房地产税的出台，将明显抑制房地产投机需求，引导房价回归到合理区间。

值得说明的是，2020年，房地产相关税收中契税7061亿，土增税6468亿，房产税2842亿，耕地占用税1258亿，城镇土地使用税2058亿，再加上土地出让金8.4万亿，房企所得税4120亿，地产行业收入贡献近10万亿，中央39%、地方56%的收入来自房地产相关，房地产目前仍是国家的支柱性产业之一，房价也不太可能会出现大幅下滑。

2、对消费的影响。

短期来看，房地产税开征之后或将导致居民税负增加，降低居民可支配收入，抑制短期的消费增长，尤其对可选消费的影响较大；长期来看，房地产税有调节收入分配的作用，同时可以为保障性租赁住房和共有产权房的建设产生支持，有望降低中低收入群体的居住支出，释放中低收入居民的消费需求，推动消费总量扩张。

3、对权益市场的影响。

目前房地产仍是我国居民财富配置的第一大方向，在居民资产配置中的占比达到59.1%，但随着房地产税改革以及地产行业金融监管的逐步推进，房地产此前低风险、高收益的投资属性弱化，配置于房地产的居民财富将逐步挤出，促进居民财富配置中的基金、股票、保险占比加速提升。

4、对房企及产业链的影响。

短期来看，房地产税出台将进一步降低短期的需求，对房地产行业及其产业链产生一定冲击，可能会加速许多中小房地产企业出清；但中长期来看，房地产企业的竞争格局将继续优化，头部企业相对受益。