美国房价指数（季度）

FHFA房价指数(FHFA HPI®)是美国唯一一个公共、免费提供的房价指数集合，它根据来自所有50个州和400多个美国城市的数据来衡量单户住宅价值的变化，这些数据可以追溯到中期-1970年代。FHFA HPI包含数千万房屋销售，并提供有关全国、人口普查部门、州、都市区、县、邮政编码和人口普查区级别的房价波动的见解。FHFA使用基于加权重复销售统计技术的完全透明的方法来分析房价交易数据。

 

FHFA HPI代表什么？

FHFA HPI是衡量单户住宅价格变动的广泛指标。FHFA HPI是一个加权的重复销售指数，这意味着它衡量同一房产重复销售或再融资的平均价格变化。该信息是通过审查自1975年1月以来由房利美或房地美购买或证券化的单户住宅的重复抵押交易获得的。

FHFA HPI可及时、准确地显示各个地理层面的房价趋势。由于样本的广度，它提供了比其他房价指数更多的信息。它还为住房经济学家提供了一种改进的分析工具，可用于估计特定地理区域的抵押贷款违约率、提前还款率和住房负担能力的变化

 

房价指数常见问题（2018年2月26日更新）

1.FHFA房价指数（HPI）的价值是多少？

FHFA房价指数(HPI)是衡量单户住宅价格变动的广泛指标。它可以及时、准确地反映各个地理层面的房价趋势。它还为住房经济学家提供了一种分析工具，可用于估计特定地理区域的抵押贷款违约率、提前还款率和住房负担能力的变化。HPI是一种旨在捕捉美国整体、不同地区和较小地区独户住宅价值变化的衡量标准。HPI由联邦住房金融局(FHFA)使用房利美和房地美提供的数据发布。联邦住房企业监督办公室(OFHEO)是FHFA的前身机构之一，于1995年第四季度开始发布HPI。

2.FHFA HPI涵盖哪些交易？

FHFA HPI基于涉及由房利美或房地美购买或证券化的合规、传统抵押贷款的交易。仅包括单户住宅的抵押交易。合规是指既符合房利美或房地美的承销准则且不超过合规贷款限额的抵押贷款。对于2011年前九个月的贷款，贷款限额由公法111-242规定。该法律与先前的立法一起规定，美国毗连某些高成本地区的单单元房产的贷款限额最高为729,750美元2011年9月30日之后发起的抵押贷款不再受先前倡议条款的约束，并且，根据2008年《住房和经济复苏法》确立的公式，美国本土一单元房产的“上限”降至625,500美元。对于2019年获得的贷款，美国毗邻地区的一单元房屋的最高限额升至726,525美元。由政府保险贷款（例如FHA或VA抵押贷款）资助的房产的抵押贷款不包括在HPI之外，抵押贷款本金金额超过合格贷款限额的房产也是如此。公寓、合作社、多单元物业和计划中的单元开发的抵押交易也不包括在内。传统的抵押贷款是那些既不受FHA、VA或其他联邦政府实体保险也不担保的抵押贷款。由政府保险贷款（例如FHA或VA抵押贷款）资助的房产的抵押贷款不包括在HPI之外，抵押贷款本金金额超过合格贷款限额的房产也是如此。公寓、合作社、多单元物业和计划中的单元开发的抵押交易也不包括在内。传统的抵押贷款是那些既不受FHA、VA或其他联邦政府实体保险也不担保的抵押贷款。由政府保险贷款（例如FHA或VA抵押贷款）资助的房产的抵押贷款不包括在HPI之外，抵押贷款本金金额超过合格贷款限额的房产也是如此。公寓、合作社、多单元物业和计划中的单元开发的抵押交易也不包括在内。

3.HPI是如何计算的？

HPI是一个加权的重复销售指数，这意味着它衡量同一房产重复销售或再融资的平均价格变化。此信息是通过审查自1975年1月以来抵押由房利美或房地美购买或证券化的单户住宅的重复抵押交易获得的。随着房利美和房地美购买或证券化额外抵押贷款，HPI会更新。新的抵押贷款收购用于确定最近一个时期和自1975年以来每个时期的重复交易。美国和地区每月发布房价指数报告，其他各种地区每季度发布一次.报告中的大多数统计数据都是由FHFA的标准“仅限购买”HPI计算的参考价格变化。在某些情况下，然而，报告的统计数据参考了替代价格措施。FHFA发布——并提供下载——除了标准的“仅限购买”系列之外的几个额外的房价指数。尽管它们使用相同的通用方法，但三个替代方案依赖于略有不同的数据集，如下所示：

“所有交易”房价指数。再融资抵押贷款的评估值被添加到仅限购买的数据样本中。

“扩展数据”房价指数。来自县记录办公室和FHA支持的抵押贷款的销售价格信息被添加到仅限购买的数据样本中。该指数每年用于调整最大符合贷款限额，该限额决定了房利美和房地美可以获得的贷款金额。

“无灾”房价指数。在估计指数之前，银行自有房产的销售和卖空从仅限购买的数据集中删除。

数据限制妨碍了为每个地理区域生成所有类型的索引，但通常可以使用多种索引类型。例如，对于单个状态，可以使用三种类型的索引。各种指数在长期内往往密切相关，但短期差异可能很大。

4.HPI多久发布一次？

每三个月发布一次综合报告，大约在上一季度结束后的两个月。从2008年3月开始，OFHEO（FHFA的前身机构之一）开始发布人口普查部门的月度索引，美国FHFA继续每月发布和更新这些索引。

5.HPI是如何更新的？

每个月，房利美和房地美都会向FHFA提供他们最近的抵押贷款交易信息。这些数据与之前时期的数据相结合，以确定发生了不止一笔抵押交易的房产的价格差异。数据被合并，创建一个更新的历史数据库，然后用于估计HPI。

6.如何理解“四季度”、“一年”、“年度”和“季度”的价格变化？

房屋价值的“四季度”百分比变化只是相对于一年前同一季度的价格变化。例如，如果HPI发布是针对第二季度的，则“四季度”价格变化报告相对于去年第二季度的价值变化百分比。它反映了对典型财产在四个季度期间增加多少的最佳估计（常见问题#2报告了该估计中包含的财产类型）。在完整的季度HPI发布中，“一年”和“年度”升值与“四季度”升值同义。与“四季度”价格变化类似，“四分之一”百分比变化估计了房屋价值相对于上一季度的百分比变化。请注意，在估算季度价格指数时，给定季度内的所有观察结果汇总在一起；发生在不同月份的交易没有区别。因此，“四个季度”和“一个季度”的变化将整个季度的典型值与上一季度的估值进行比较。升值率不会将季度末的值与上一季度末的值进行比较。

7.大都会统计区(MSA)和大都会区是如何定义的，以及使用什么标准来确定是否发布MSA指数？

MSA由管理和预算办公室(OMB)定义。如果满足指定标准并且MSA包含超过250万的单一核心人口，则MSA将划分为大都会分区。以下MSA被划分为大都会分区：波士顿-剑桥-牛顿、MA-NH；芝加哥-内珀维尔-埃尔金，IL-IN-WI；达拉斯-沃思堡-阿灵顿，德克萨斯州；密歇根州底特律-沃伦-迪尔伯恩；洛杉矶-长滩-阿纳海姆，加利福尼亚；佛罗里达州迈阿密-劳德代尔堡-庞帕诺比奇；纽约-纽瓦克-泽西市，NY-NJ-PA；宾夕法尼亚州-新泽西州-德-马里兰州费城-卡姆登-威尔明顿；加利福尼亚州旧金山-奥克兰-伯克利；西雅图-塔科马-贝尔维尤，华盛顿州；华盛顿-阿灵顿-亚历山大，DC-VA-MD-WV。对于这些MSA，FHFA报告每个部门的数据，而不是整个MSA。

FHFA要求MSA（或大都会部门）在发布之前必须至少有1,000笔交易。此外，MSA或部门在任何给定季度必须至少有10笔交易才能发布该季度价值。在不满足此标准的地方显示空白。

8.FHFA是否使用2018年9月修订的都市统计区(MSA)和分区？

是的，FHFA使用了管理和预算办公室(OMB)于2018年9月定义的修订后的大都会统计区(MSA)和部门。这些划分自2019年2月发布的2018Q4 HPI开始生效。这些MSA和部门基于人口普查数据。根据OMB的说法，MSA包括中心县或包含核心的县，以及通过通勤衡量与中心县具有高度社会和经济一体化的邻近外围县。有关当前MSA的信息，请访问：https://www.whitehouse.gov/wp-content/uploads/2018/09/Bulletin-18-04.pdf

此前，FHFA根据2013年2月的划分（以及2015年7月、2017年8月和2018年4月的修订）以及在此之前由OMB提供的2009年12月划分生成大都市区指数。

2018年第4季度HPI报告有一个技术说明，其中解释了向最新定义的过渡。随附的表格发布在HPI可下载数据页面的“附加数据”部分下，然后是“索引构建的实用程序文件和背景信息”小节。先前描述的信息也张贴在该页面上。

9.HPI涵盖哪些地理区域？

HPI包括所有9个人口普查部门、50个州和哥伦比亚特区以及美国每个大都市统计区(MSA)的索引，波多黎各除外。OMB认可384个MSA，其中11个细分为总共31个大都会分区。如前所述，FHFA为可用的部门生成索引，而不是为MSA生成单个索引。总共发布了404个索引：373个用于没有大都会分区的MSA和31个分区索引。指数的起始日期不同，由最低交易门槛决定；未提供至少1,000笔交易累积之前的期间的指数值。

在每个版本中，FHFA都会发布过去10年至少有15,000笔交易的MSA和大都会部门的排名以及季度、年度和五年变化率。在此版本中，245个MSA和都市部门满足此标准。对于其余领域、MSA和部门，提供了一年和五年的变化率。

10.FHFA在计算HPI时使用的方法是什么？

该方法是Case-Shiller®几何加权重复销售程序的修改版本。有关HPI方法的详细说明可向FHFA索取，电话(202)649-3195或在线访问：http://go.usa.gov/8BBT。

11.FHFA HPI与Case-Shiller®指数有何不同？

尽管这两个指数采用相同的基本重复估值方法，但存在许多数据和方法差异。不同之处包括：

Case-Shiller Indexes®仅在指数校准中使用购买价格，而所有交易HPI还包括再融资评估。FHFA限购系列限购价。

FHFA的估值数据来自房利美和房地美提供的合格抵押贷款。Case-Shiller指数使用从县评估员和记录员办公室获得的信息。

Case-Shiller指数是价值加权的，这意味着与其他房屋相比，更昂贵房屋的价格趋势对估计价格变化的影响更大。FHFA的指数对所有房产的价格趋势加权平均。

指数的地理覆盖范围不同。例如，Case-Shiller全国房价指数没有来自13个州的估值数据。FHFA的美国指数是使用所有州的数据计算得出的。

有关这些差异和其他差异的详细信息，请参阅HPI技术说明（参见http://go.usa.gov/8BBT）和Case-Shiller方法材料（参见https://us.spindices.com/index-family/房地产/sp-corelogic-case-shiller）。可以在http://go.usa.gov/8BBJ上访问详细分析两种价格指标之间的方法和数据差异的论文。

12.FHFA房价指数与人口普查局的恒定质量房价指数(CQHPI)有何不同？

FHFA HPI涵盖的交易远多于商务部的调查。CQHPI涵盖新房和待售房屋的销售，基于每年约14,000笔交易的样本，通过月度调查收集。仅限季度购买的HPI基于43年来超过800万个重复交易对。这比商务部指数更准确地反映了当前的财产价值。还可以使用房利美和房地美在其正常业务活动过程中收集的数据有效地更新HPI。

13.我在哪里可以访问每年和每季度的MSA索引号和标准误差？

除了MSA表中显示的信息外，FHFA还提供可用的MSA索引和标准错误。数据以ASCII格式提供，可在http://go.usa.gov/8kXz上访问。

14.房利美和房地美在FHFA HPI中扮演什么角色？

FHFA使用房利美和房地美提供的数据来编译HPI。每个企业之前都根据自己数据库中的财产匹配创建了一个加权重复交易指数。1994年第一季度，房地美开始发布传统抵押房屋价格指数(CMHPI)。CMHPI由房利美和房地美共同开发。CMHPI系列涵盖了1970年至今。

15.为什么FHFA HPI基于房利美或房地美抵押贷款？

FHFA作为负责这些政府资助企业的联邦监管机构，可以访问这些信息。由国会特许，旨在为购房者创造可靠的抵押贷款资金供应，房利美和房地美是美国最大的抵押贷款金融机构，占未偿还抵押贷款总额的很大一部分。

16.可下载的ASCII数据中的索引何时标准化？

大都市区的ASCII数据标准化为1995年第一季度。也就是说，1995年第一季度所有MSA的HPI等于100。1980年第一季度，州和省标准化为100。1991年第一季度，指数被标准化为100。请注意，标准化日期不会影响衡量的升值率。

17.HPI是否根据通货膨胀进行了调整？

不，HPI不会根据通货膨胀进行调整。对于通胀调整，可以使用消费者物价指数“所有项目减少庇护所”系列。例如，劳工统计局的价格指数系列ID#CUUR0000SA0L2自1930年代以来一直跟踪非住房消费者价格。该系列和其他系列可在以下网址下载：http://data.bls.gov/cgi-bin/srgate。

18.如何使用网站上的可操作数据（在TXT文件中）来计算升值率？

单独的指数（对于人口普查部门和美国、个别州和MSA）没有意义。它们与之前或未来的指数数字相关，因为您可以使用它们使用以下公式计算升值率。

要计算任意两个季度之间的升值，请使用以下公式：

（第2季度指数-第1季度指数）/第1季度指数

您可以通过获取每年四个季度的平均值或通过找出两个月之间的差异来获取月度数字来生成年度数字。

19.FHFA HPI是如何为MSA构建的？该网站称，FHFA使用基于美国社区调查和人口普查局2015年人口估计的2018年定义来定义每个MSA。每个指数涵盖的所有时间段都是如此吗？或者随着人口普查扩大其MSA定义，定义是否会随着时间而改变？例如，如果一个MSA的定义在1980年和2000年之间增加了三个县，那么1980年的指数值是否会涵盖1980年SMSA定义中未包括的三个县？

历史上每个季度都会重新计算HPI。用于计算1982年（例如）安克雷奇(AK)指数值的MSA定义将是最新的定义。该系列向后具有可比性。

20.如何将MSA的HPI链接到该MSA内的邮政编码？

尽管FHFA已经发布了一些邮政编码的实验性房价指数，但这些指数是年度指数（即未提供季度指数值）。需要邮政编码季度值的研究人员可能对使用适用大都市区的指数值感兴趣。

由于邮政编码有时会与县边界重叠，因此单个邮政编码可以部分位于大都市区的内部和外部。因此，在邮政编码和大都市区之间建立人行横道并不是一项简单的工作。住房和城市发展部发布了一个查找表，将邮政编码映射到它们所属的大都市区。该查找文件以及对基础技术问题的讨论可以在这里找到：http://www.huduser.org/portal/datasets/usps_crosswalk.html。

21.HPI每季度如何以及为何修订？

HPI的历史估计修订主要有以下三个原因：

1)HPI基于重复交易。也就是说，升值估计是基于对同一财产随着时间的推移重复估值。因此，每次房产以销售或再融资的形式“重复”时，自前一个销售/再融资期以来的平均升值都会受到影响。

2)房利美和房地美（企业）购买经验丰富的贷款，提供有关前几个季度的新信息。

3)由于从贷款发放到企业融资有30到45天的滞后时间，FHFA在本季度最后一个月之后又收到了一个月的新融资数据。这些资金包含来自最近一个季度，尤其是本季度最后一个月的许多贷款。这将随着随后的修订而减少，但延迟较长的贷款数据（包括经验丰富的贷款）将继续产生修订，尤其是最近几个季度。

结合2012Q2 HPI结果的发布，对两个历史HPI值进行了特别修订。在之前的版本中，佛蒙特州1976年第一季度和西弗吉尼亚州1982年第一季度的所有交易指数值均报告为100.01。这些价值观是不正确的；这些相应时期的指数值应该设置为缺失，因为基础样本中没有可用的建模数据。2012年第二季度及以后的HPI版本反映了这一变化。

22.估计指数时使用了哪些交易日期？

对于模型估计，贷款发放日期用作相关交易日期。

23.止赎销售是否包括在HPI中？

仅代表向贷方转让所有权的交易不会出现在数据中。然而，一旦贷方拥有止赎财产，随后向公众出售的数据就会出现在数据中。与任何其他房产销售一样，如果买家通过房利美或房地美购买或担保的贷款购买房产，则销售信息将包含在FHFA的数据中。

24.每月的HPI是如何计算的？

月度指数的计算方式与季度指数的构建方式相同，只是不再汇总同一季度的交易。为了构建季度指数，将同一季度的所有交易汇总起来，并使用指定的季度估算指数值。在月度索引模型中，汇总同月的所有交易，并为每个月估算单独的指数值。

25.人口普查司和美国HPI是如何形成的？

正如2011年第一季度HPI版本（可从http://go.usa.gov/8k5d下载）随附的重点文章中所述，人口普查部门索引是根据各州的统计数据构建的。对于季度所有交易和仅购买指数，人口普查部门指数是根据基础州指数的季度增长率估计构建的。人口普查部门指数估计值是根据组成州的季度增长率估计值（月度指数的月度增长率）“建立”的。

相关基期的普查分区指数设置为100。然后，后续时期的指数值根据基础州的加权平均季度（或月度）价格变化而增加（或减少）。基期之前时期的指数值以类似方式计算；从基期值开始，依次确定前面的指标值，以便每个时期的增长率始终反映组成状态的加权平均增长率。

国家HPI以类似的方式构建，不同之处在于加权分量是人口普查部门。由于人口普查部门的措施本身就是州指标的加权平均值，因此美国指数相当于州加权指标。

26.形成人口普查部门和美国HPI时使用什么权重？

用于构建指数的权重是对每个州的一个单元独立物业的份额的估计。对于十年一次的人口普查数据可用的年份，使用相关人口普查的份额。对于中间年份，一个州的份额是前后人口普查中相关份额的加权平均值，权重每年变化10个百分点。例如，加利福尼亚在1982年的住房存量中的份额计算为1980年人口普查中份额的0.8倍加上1990年人口普查中份额的0.2倍。1983年，太平洋分部的份额是1980年份额的0.7倍加上1990年份额的0.3倍。

自2000年以来，国家股份的计算方式如下：

对于2001-2005区间，份额是根据2000年十年一次人口普查中的州份额和美国社区调查(ACS)中的2005年值进行直线插值的。

对于2006-2017年，估计数来自年度ACS。

在2018年ACS估计可用之前，2017年ACS的股票将用于后续时期。

可以在https://go.usa.gov/xnhpK上访问美国独立住房存量的州份额的特定年份估计值。

27、对于那些经过季节调整的HPI，采用什么方法进行季节调整？

使用人口普查局的X-12 ARIMA程序，在SAS软件包中实施。使用X-12中的自动ARIMA模型选择算法，它搜索一系列季节性结构并选择第一个满足序列相关的Ljung-Box检验的。

要获取有关HPI的更多信息，请通过http://go.usa.gov/8kN3上的数据和研究联系人页面与我们联系。

28.您的HPI是否包含未由房利美和房地美购买或证券化的贷款？

是的，扩展数据索引包括来自其他来源的购买货币抵押贷款。估计扩展数据HPI的方法在http://go.usa.gov/8kNm上随2011年第二季度HPI发布的亮点文章中详细介绍。通常，该方法与构建标准仅限购买的HPI时使用的方法相同，只是使用补充数据集进行估计。增强的数据包括来自房利美和房地美抵押贷款的销售价格信息以及两个新的信息来源：(1)FHA认可的抵押房屋交易记录和(2)CoreLogic许可的县记录数据。获得许可的县记录器数据不包括美国许多县（尤其是农村县）的记录。为确保将CoreLogic数据添加到估计样本中不会过度偏向城市地区的价格趋势，某些州的扩展数据指数是通过对CoreLogic覆盖的地区和其他地区的价格趋势进行加权来估计的。有关此子区域权重的详细信息，请参见上面引用的“亮点”部分的文本。

29.是否有纠正不良销售的HPI？

FHFA在2012年第二季度发布了“无困扰”HPI以及http://go.usa.gov/8kNJ上的亮点文章。该指数是仅购买指数的一个版本，它从用于计算该传统指数的交易数据中去除了银行拥有的房产的卖空和销售。该指数仍处于发展阶段。2013年8月在http://go.usa.gov/8kRB上发布的FHFA工作文件中提供了对不良销售如何影响FHFA HPI的分析。

30.我可以使用HPI中的数据吗，如果可以，应该如何引用索引？

是的。FHFA HPI数据可从https://www.fhfa.gov/hpi免费下载。要在文章或故事中引用该指数，我们建议至少使用“来源：FHFA HPI”或“来源：联邦住房金融局房价指数(HPI)”等属性。额外的说明可能有助于表示指数的类型（仅购买、所有交易、扩展数据）以及数据是否针对季节性或通货膨胀进行了调整。更详细的引用可能是“来源：FHFA HPI（仅限购买、季节性调整、名义）”。